Trasformare un sottotetto in mansarda a norma di legge 

Prima di procedere con i lavori per trasformare lo spazio da sottotetto a mansarda è necessario rifarsi alla normativa di riferimento e l’insieme delle leggi regionali per il recupero dei sottotetti che rappresentano la giusta strada da seguire per evitare di incorrere in problematiche legali e fiscali anche gravi.
Un sottotetto per diventare una mansarda abitabile deve sottostare a precise norme nazionali, regionali e comunali.

Di seguito riportiamo le norme di riferimento e per avere una mansarda proprio come la vuoi tu!

 


INDICE
1.    Trasformare un sottotetto in mansarda a norma di legge 
2.    Panorama delle caratteristiche comuni
3.    Panorama delle leggi regionali
4.    Legge recupero sottotetti in Lombardia

5.    Legge recupero sottotetti in Lazio
6.    Legge recupero sottotetti in Piemonte
7.    Legge recupero sottotetti in Liguria

 

Gli ultimi governi si sono impegnati per dare delle regole edilizie unificate a livello nazionale, tuttavia, specie per trasformare un sottotetto in mansarda le leggi regionali rimangono il riferimento a livello locale, anche in considerazione delle peculiarità ambientali e architettoniche italiane, creando però molta confusione in chi decide di effettuare questa operazione a causa delle tante differenze a volte persino tra comuni limitrofi.
Il primo step per rendere abitabile il sottotetto è interpellare l’ufficio tecnico del Comune di riferimento e verificare, insieme alla norma regionale anche il Piano Regolatore o comunque lo strumento edilizio che regola le edificazioni.

Bisogna conoscere i parametri richiesti e le eventuali eccezioni a livello locale sulle altezze medie, minime, massime, rapporti aero-illuminanti, ecc.
Ad esempio ci sono Comuni che chiedono una superficie minima al di sotto della quale non si può convertire il sottotetto in una mansarda abitabile. In altri invece non si può creare con il sottotetto una nuova unità immobiliare (vendibile separatamente) ma si può solo utilizzarlo come stanza ulteriore dell’appartamento già esistente.

 

Panorama delle caratteristiche comuni

Altezze minime

Tutte le Regioni richiedono che i sottotetti abbiamo altezze medie inferiori ai 2,7 m, L’altezza media più utilizzata per le mansarde abitabili è di 240 cm (ad esempio Lombardia, Basilicata, Puglia, Emilia Romagna, Sardegna, Marche, Piemonte, Veneto).

Ci sono casi per cui i locali di servizio (bagni, corridoi, ecc.) possono avere un’altezza media di 2,3 m.
Ci sono regioni che ammettono un’ulteriore riduzione dell’altezza (circa 20 cm) anche nei Comuni montani o semi-montani: ad es. Molise, Calabria, Emilia Romagna. Inoltre ci sono normative (tipo quella di Lazio, Puglia, Toscana, Liguria) che impongono che gli spazi al di sotto di un’altezza minima, qualora non posti in corrispondenza di fonti di luce, debbano essere chiusi con mobili o muri.

 

Apertura di finestre nel sottotetto

Tutte le Regioni prevedono la possibilità di aprire finestre e lucernai per illuminare i locali con luce solare (ma in alcuni casi sotto particolari prescrizioni o con l’esclusione di alcune zone del territorio).

Nelle Regioni che lo indicano, il rapporto aero-illuminante (cioè il rapporto tra la superficie delle finestre e quella del pavimento) è 1/16; è più alto solo in Basilicata, Calabria e Molise.
Alzare il colmo e modificare la pendenza del tetto.
In quasi la metà delle Regioni (ad esempio in Veneto, Campania, Molise, Toscana) per ottenere le altezze medie e minime richieste dalle loro leggi non è permesso alzare la quota del colmo o modificare la pendenza del tetto.

 

Alcune Regioni consentono di elevare il tetto, ma a precise condizioni: ad esempio in Liguria se si innalzano i muri, la nuova altezza dell’edificio non deve superare quella prevista dal piano regolatore; nel Lazio si può modificare sia l’altezza di colmo che la pendenza della copertura purché non comporti un aumento superiore al 20% della volumetria del sottotetto esistente.
Qualche Regione esclude la possibilità di innalzare il tetto solo in alcune zone: ad esempio in Emilia Romagna le altezze di colmo e il resto non si possono modificare nei centri storici.
Per recuperare in altezza non c’è solo la possibilità di innalzare il tetto: lo stesso risultato si può ottenere anche abbassando il solaio del sottotetto, ma solo se quest’operazione non riduce l’altezza dell’ultimo piano inferiore a quella standard.

È permesso abbassare il solaio in Calabria, in Puglia, in Emilia Romagna e in Molise (in queste due Regioni a condizione che il prospetto del fabbricato non cambi).
Regole comunali sui sottotetti

 

Prima di iniziare qualsiasi importante lavoro di recupero di un sottotetto è importante rivolgersi al Comune dove si trova l’immobile per verificare tutte le relative leggi vigenti.
Le normative di alcune Regioni riservano infatti ai Comuni la possibilità di decidere quali lavori si possono fare su un sottotetto e dove si possono recuperare.
In Liguria, Piemonte, Sicilia, Sardegna occorre verificare presso i Comuni se hanno ristretto le aree o tipologie di immobili nei quali i sottotetti non possono essere recuperati. In altre regioni (come Emilia Romagna, Molise, Umbria, Veneto) i sindaci possono sempre decidere limitazioni o porre vincoli alla trasformazione dei sottotetti in abitazioni.
 

Panorama delle leggi regionali sul recupero del sottotetto 

Potrebbe quindi essere il caso che vi troviate in una regione in cui esiste una specifica legge regionale per il recupero dei sottotetti.
 

La norma nazionale di riferimento è la Legge 457/78, art. 43) dove vengono indicati i parametri minimi:

    Per i locali ad uso soggiorno l’altezza minima dal pavimento è di 2,7 metri
    Per bagni, corridoi, ecc. (ovvero locali di servizio) l’altezza minima dal pavimento è di 2,4 m
    Per i comuni montani ad altitudine superiore ai 1000 m s.l.m. è ammessa un’altezza minima dal pavimento di 2,55 m

 

Ci sono tuttavia Regioni che derogano alle suddette altezze minime e consentono di averne di inferiori.
Anche riguardo ai rapporti aero-illuminanti esistono deroghe delle norme regionali rispetto alla norma nazionale.

Il rapporto aero-illuminante è il rapporto tra la superficie della finestra di un locale e la superficie dello stesso locale. In particolare il rapporto illuminante considera solo la superficie del vetro del serramento mentre il rapporto aerante considera la superficie apribile della finestra.
Ci sono infatti regioni per cui i rapporti aero-illuminanti minimi arrivano fino a 1/16 mentre il Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975 prevedeva a livello nazionale che per ciascun locale d’abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere dimensionata in modo da assicurare un valore di fattore di luce diurna medio (FMLD) non inferiore al 2% e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.
E’ bene ricordare però che, al di là delle varie deroghe alla norma nazionale fatte dalle leggi regionali, una stanza può definirsi luminosa se ha un FMLD di almeno il 4%.

Avere quindi più finestre in una mansarda contribuisce molto a migliorare il confort e la vivibilità.
 

 

Legge recupero sottotetti in Lombardia


In merito alla legge per il recupero sottotetti in Lombardia, le modifiche essenziali alla Legge 12/2005, introdotte dalla legge semplificazione 2017 consistono in:

    recupero dei sottotetti ammesso se l’edificio ha almeno 3 anni, invece dei 5 previsti
    maggiorazione facoltativa ammissibile da parte del Comune solo fino ad un massimo del 10% (invece del 20%)
    esenzione dai contributi edificatori e dagli oneri di urbanizzazione se il sottotetto è collegato alla “prima casa” e fino a 40 mq di superficie.
    oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e contributi edificatori in misura inferiore in quanto rapportati a quelli previsti per le  ristrutturazioni (e non più a quelli previsti per le nuove costruzioni);

inoltre sono state previste possibilità di esenzioni, concesse ai Comuni lombardi , su oneri di urbanizzazione per il recupero di immobili dismessi o abbandonati.
Il periodo dopo il quale è prevista la possibilità di ricavare sottotetti e le riduzioni delle tasse è stato ridotto da 5 a 3 anni dalla Regione Lombardia
Le regole da seguire per il recupero dei sottotetti non è standard ma cambia a seconda della zona climatica; la Lombardia è una regione con territori di tipo molto diverso, che vanno dalle montagna al lago, passando dalla pianura.
Tramite fiumi, laghi, catene montuose si possono delineare le fasce amministrative, ad esempio le Alpi e Prealpi lombarde si trovano in fascia F, mentre la pianura è in fascia E.
Le scelte tengono anche conto delle città, se sono grandi o medio-piccole, all’isolamento acustico, il livello di confort. 
Per sfruttare al meglio i sottotetti in Lombardia si punta agli sconti di costruzione e deroghe alle norme sulle altezze interne dei locali.
Una volta accertatisi di possedere tutti i requisiti del caso e ottenuti i permessi, possiamo chiederci come vogliamo trasformare il sottotetto?

 

I casi principali sono tre:

    il sottotetto può essere abitato e risulta uno spazio a se stante
    il sottotetto non può essere abitato ma lo si può sfruttare come solaio
    il sottotetto può essere abitato ed è collegato all’ultimo piano dell’edificio

Scegli la finestra giusta per la tua zona
In mansarda è consigliabile installare finestre per tetti, perché́ permettono alla luce di entrare in quantità maggiore rispetto a qualsiasi altra finestra, anche rispetto ad un abbaino. 

Verifica a quali detrazioni hai diritto
La nuova Legge di Stabilità ha ufficialmente prorogato le detrazioni per la possibilità di usufruire dell’agevolazione IRPEF del 50% per ristrutturazioni edilizie ex art. 16-bis del Tuir relativamente agli interventi edilizi di recupero a fini residenziali di tali particolari unità immobiliari.


Legge recupero sottotetti in Lazio


Per tutte le Regioni Italiane, tranne il Trentino Alto Adige che ha promulgato leggi specifiche,  sono state approvate leggi che regolamentano e rendono possibile l’utilizzo dei sottotetti.
La legge regionale 13.08.2011, n. 10 disciplina il recupero dei sottotetti nel Lazio, ed ha introdotto importanti modifiche alla L.R. 16.04.2009, n. 13, recante “Disposizioni per il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti”.
Quindi i sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della legge (31.12.2011) possono essere recuperati a fini abitativi purché annessi ad unità immobiliari ubicate nel medesimo edificio

 

Benefici recupero sottotetti
La norma nasce per dare la possibilità di recuperare volumi già esistenti ed evitare lo sfruttamento del territorio, intervenendo anche sull’impatto energetico per il rispetto dell’ambiente.

 

Possibilità di sopraelevazione
E se non ho l’altezza è possibile sopraelevare?
In effetti, in base alle norme anche adottate dalle Regioni Lombardia, Liguria e Umbria, è possibile che l’edificio possa essere sopraelevato fino a raggiungere l’altezza minima consentita per il recupero, estendendo così l’applicazione della norma a tutti i proprietari di sottotetti indipendentemente dalle caratteristiche del sottotetto esistente. Sono possibili modifiche delle altezze di colmo e di gronda nonché delle linee di pendenza delle falde esistenti, ma solo per raggiungere i parametri fissati dalla legge regionale e a condizione che tali modifiche non comportino un aumento superiore al 20% della volumetria del sottotetto esistente.

 

Benefici intrinseci del vivere nel sottotetto:
1)    maggiore luce naturale; la luce zenitale, che proviene dal tetto, entra più in profondità negli spazi, illumina meglio e non risente, se non in minima parte, dell’orientamento della case, delle stagioni e degli orari del giorno 
2)    migliore ventilazione degli ambienti (effetto camino)
3)    Generalmente la mansarda è anche silenziosa, poiché lontana dai rumori della strada.

4)    aria maggiormente pulita (distanza dallo smog delle strade).

 

Ampliamenti e nuove unità immobiliari
Grazie alla norma viene permesso l’ampliamento di unità immobiliari esistenti.
nel caso di nuove unità abitative è obbligatorio però reperire degli spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dal Comune.

Se invece lo spazio per i parcheggi non è presente, dimostrandone l’impossibilità, è possibile versare al Comune una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio per i parcheggi da reperire.
Interventi sostenibili
Tramite la Legge la Regione Lazio intende lavorare per reperire tutte le esigenze dell’ambiente e, in base a questi, delineare gli interventi. Vanno garantiti : isolamento termico, il risparmio idrico e l’uso di fonti rinnovabili per il fabbisogno di acqua calda (al 50% del consumo) e quello di energia elettrica (perlomeno 1 kW di potenza dell’impianto).

 

Zone escluse e Altezze 
Il recupero dei sottotetti resta impossibile nei centri storici e va monetizzato se si aumenta la volumetria quando si superano i limiti di densità edilizia stabiliti dal dm 2 aprile 1968.
Si può ridurre l’altezza ad uso abitativo da 2,7 metri a soli 2 metri (tra le altezze medie più basse in Italia). La superficie delle finestre (rapporto aero illuminante) in Lazio è di 1/16 della superficie pavimentata ottenibile attraverso la realizzazione di finestre in falda o finestre verticali.
Le varie leggi regionali sono abbastanza omogenee ma variano per alcuni aspetti: altezza media, rapporti aero illuminanti minimi e possibilità o no di cambiare la sagoma dell’edificio. Comunque, prima di decidere di lavorare pe il recupero di un sottotetto bisogna verificare di avere tutti i requisiti richiesti presso il Comune dove si trova l’immobile. La legge laziale si aggiunge alle analoghe leggi regionali già approvate nelle altre regioni italiane. 


Legge recupero sottotetti in Piemonte


La prima legge per il recupero dei sottotetti in regione Piemonte risale al 1998. Con questa legge si voleva promuovere il recupero a fini abitativi dei sottotetti, con l’obiettivo limitare il consumo di suolo e riqualificare la città esistente, aumentare la sicurezza statica dei manufatti, le prestazioni energetiche degli stessi, favorire il miglioramento della qualità ambientale.  Tale legge definisce sottotetti tutti i volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici compresi nella sagoma di copertura.
La legge prevede che negli edifici esistenti destinati o da destinarsi in tutto (o in parte) a residenza è consentito il recupero a solo scopo residenziale del piano sottotetto. 
Anche il Piemonte segue le sue regole riguardo le altezze medie e minime.

 

Altezza media
Se parliamo di uso abitazione, ovvero cucina, soggiorno, camere da letto, l’altezza interna non può essere inferiore ai 2,40 metri; la si può ulteriormente ridurre a 2.20 metri per usi di servizio come spogliatoi, bagni, verande, tavernette, corridoi, lavanderie, spogliatoi, guardaroba.
Nelle zone montane è possibile arrivare al limite di 2,20 metri per gli spazi ad uso abitazione e a 2,00 mt per gli spazi di servizio.
Se l’immobile presenta dei soffitti a volta, per capire l’altezza media verrà calcolato come la media aritmetica tra l'altezza dell'imposta e quella del colmo della volta stessa, partendo dal pavimento con un margine di tolleranza sino al 5% in base alla tipologia di volta.

Nel caso in cui gli spazi siano inferiori ai minimi consentiti per legge, se si è in corrispondenza di luce diretta non vi è obbligo di chiusura degli spazi, contrariamente vanno chiusi con opere murarie destinando l’uso a spazio di servizio, ad esempio ripostiglio. 

Limiti e deroghe
Laddove siano rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di abitabilità previste dai regolamenti , il recupero dei sottotetti nella Regione Piemonte è consentito se gli edifici siano serviti dalle urbanizzazioni così dette primarie. 
Sono consentiti anche il recupero dell’apertura, sempre conforme ai caratteri formali e strutturali dell’originario organismo architettonico di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi, esclusivamente per assicurare l’osservanza dei requisiti di aero illuminazione naturale dei locali che deve essere pari a 1/8.
Si consiglia di verificare nel Comune di residenza se si può alzare l’altezza del tetto durante i lavori di recupero.  

Tutte le opere devono sempre essere conformi alle norme contenute nei regolamenti ma anche alle norme regionali in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici.
La legge del 1998 per il progetto di recupero è una legge valida che è stata giustamente prorogata; con giuste opere di isolamento termico anche per il risparmio energetici dei fabbricati.
 

Legge recupero sottotetti in Liguria 


La maggior parte della regione Liguria ha un territorio prevalentemente montuoso con un clima di tipo mediterraneo e il mare decisamente caldo in rapporto alla latitudine.
Quindi la Liguria passa da una  zona C di alcune parti della costa fino alla zona F in alcune zone delle Alpi e degli Appennini.
E’ una delle regioni più piccole d’Italia ma anche più popolate ed è per questo che il recupero degli edifici esistenti è fondamentale; nel 2017 era al 4° posto nella richiesta di ristrutturazioni ed incentivi per la manutenzione del patrimonio immobiliare e x il miglioramento energetico.
Considerando il paesaggio ed il clima è ottima le scegliere finestre che valorizzano gli spazi, sempre in sintonia anche con il risparmio energetico.
Secondo la legge n. 24 del 6 agosto 2001per la Regione Liguria, il recupero dei sottotetti  richiede un’altezza media per i volumi abitabili di 2,30 metri che possono diventare  2,10 metri in territorio montano, con la possibilità di modificare l’altezza delle linee di colmo e gronda della copertura, in modo da ottenere l’altezza media richiesta.
 

Di seguito riportiamo i link alle principali leggi regionali
Legge Regionale Recupero Sottotetto Abruzzo
Legge Regionale Recupero Sottotetto Calabria
Legge Regionale Recupero Sottotetto Campania
Legge Regionale Recupero Sottotetto Emilia Romagna
Legge Regionale Recupero Sottotetto Friuli Venezia Giulia
Legge Regionale Recupero Sottotetto Lazio
Legge Regionale Recupero Sottotetto Liguria
Legge Regionale Recupero Sottotetto Lombardia
Legge Regionale Recupero Sottotetto Marche
Legge Regionale Recupero Sottotetto Molise
Legge Regionale Recupero Sottotetto Piemonte
Legge Regionale Recupero Sottotetto Puglia
Legge Regionale Recupero Sottotetto Sardegna
Legge Regionale Recupero Sottotetto Sicilia
Legge Regionale Recupero Sottotetto Toscana
Legge Regionale Recupero Sottotetto Umbria
Legge Regionale Recupero Sottotetto Val d’Aosta
Legge Regionale Recupero Sottotetto Veneto

 

Michele copywriter

21-10-2020

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