Recupero del sottotetto: tutto quello che c’è da sapere

Hai un sottotetto inutilizzato e vorresti aumentare la superficie calpestabile della tua abitazione? Scopri in questo articolo tutti i passaggi utili per riqualificarlo, i costi e le attuali normative di riferimento:

INDICE
1.    Come fare il recupero del sottotetto ai fini abitativi 
2.    Quali sono i costi per rendere abitabile un sottotetto
3.    Normativa di riferimento e leggi regionali per il recupero sottotetti
4.    Come avere l’abitabilità del sottotetto
5.    Come scegliere la coibentazione del sottotetto
6.    Agevolazioni fiscali per il recupero del sottotetto

Come fare il recupero del sottotetto ai fini abitativi

Uno degli stratagemmi per aumentare la superficie calpestabile della propria abitazione è ricorrere al recupero del sottotetto ai fini abitativi. Aggiungere una stanza ad una casa e beneficiare di ambienti prima in disuso è un asso nella manica che chi ha un tetto di proprietà o una vecchia mansarda dovrebbe struttare.

La ristrutturazione del sottotetto ha numerosi vantaggi uno di questi è che, a fronte di una spesa contenuta, la propria casa sale notevolmente di valore. Più avanti vedremo anche quali costi comporta alzare il sottotetto ma ora affrontiamo step by step tutti i passi operativi per rendere abitabile un sottotetto.
  
Se avete intenzione di procedere con la ristrutturazione di un sottotetto, vi starete chiedendo quali normative e leggi regionali regolano il recupero di questi spazi e quali siano i requisiti minimi da soddisfare.
 
Innanzitutto è necessario accertarsi che il sottotetto abbia tutti i requisiti per essere abitabile: per poter essere abitato un ambiente deve possedere delle altezze minime e rispettare il rapporto aero-illuminante stabilito dalle norme igienico sanitarie.

Di seguito riportiamo le linee guida sull’altezza pavimento-soffitto che le norme nazionali stabiliscono in materia:  

•    2,70 metri per gli ambienti vivibili (2,55 m per i comuni montani sopra i 1.000 m di altitudine)
•    2,40 metri per i locali di servizio (bagni, corridoi, guardaroba o i ripostigli). 

A livello regionale però la normativa nazionale ha subito una variazione che vede un ulteriore parametro insieme a quello dell’altezza minima, ovvero l’altezza media ponderale.

Questa si calcola dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza soddisfi i requisiti per la superficie relativa. Data questa specifica è calsamente consigliato rivolgersi ad un tecnico qualificato per il calcolo dell’altezza media ponderale, sia per non commettere errori sia perchè la presenza di tetti pendenti o sbalzi sul soffitto potrebbe compicare le cose.

Andiamo ora al capitolo corretta illuminazione e giusto ricircolo d’aria: il DM 5 luglio 1975 sancisce che “per ciascun locale d’abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore di luce diurna medio non inferiore al 2% e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento”.
Tuttavia, è opportuno sapere che rispettare il limite consentito dalla norma (2%) non sempre è garanzia di risultato, a volte per avere un ambiente illuminato a dovere (dobbiamo anche tenere conto dell’esposizione del tetto e degli ingombri circostanti) il valore sale a 4-5%. 
 

Ciò detto, se ne avete la possibilità, cercate di inserire in fase di recupero mansarda delle finestre per tetti, otterrete sicuramente dei valori superiori a quelli stabiliti per legge ma a beneficio della vivibilità degli spazi.

Le finestre per tetti infatti, permettendo l’ingresso di luce zenitale, conferiscono un apporto luminoso doppio rispetto alle finestre tradizionali.
In ultima analisi vi è la richiesta per autorizzare il cambio di destinazione d’uso dei locali.

Trasformare un sottotetto in mansarda ad uso abitativo richiede la presentazione di un progetto al Comune di residenza: il professionista a cui vi rivolgerete dovrebbe occuparsi anche di questo aspetto.

Quali sono i costi per rendere abitabile un sottotetto

Chiunque voglia convertire il proprio sottotetto deve fare i conti con i costi necessari per renderlo abitabile. 

Vuoi conoscere qual è il costo del recupero e della ristrutturazione del sottotetto? Qui di seguito te li elenchiamo nel dettaglio.

Come puoi immaginare il costo del recupero del sottotetto può variare a seconda di molteplici fattori come lo stato di partenza, la metratura dello spazio, l’efficientamento energetico, i materiali ecc...
Inoltre tanto fa anche che tipo di destinazione volete dare al nuovo spazio: resterà una soffitta o diventerà magari la vostra camera da letto?

Se in possesso dei requisiti minimi (un architetto o un ingegnere strutturale possono verificarne la presenza) basterà affidare la ristrutturazione ad un professionista che vi mostrerà tutte le possibilità budjet alla mano. 
Indicativamente per questo tipo di interventi la parcella del direttore lavori si stanzia dal 5 al 10% e l’importo dei lavori in presenza di modifiche strutturali può variare dai 200 ai 400 euro al mq.
Il recupero del sottotetto in Italia rientra nella categoria di lavori di manutenzione straordinaria ergo è obbligatorio richiedere un permesso di costruire.

Questo lavoro edile potrebbe essere più complicato rispetto ad altri lavori simili nel resto dell’abitazione.

Lo spazio utilizzabile varia a seconda del numero e del tipo di travi utilizzate per sostenere il soffitto, nonchè della pendenza del soffitto: il costo della ristrutturazione di un sottotetto spiovente ad esempio potrebbe risultare più elevato. 
 

Ecco di seguito le voci di costo per il recupero di un sottotetto a fini abitativi:

•    Opere strutturali
•    Pareti e soffitto
•    Impianti
•    Riscaldamento
•    Scale
•    Pavimenti
•    Illuminazione
•    Isolamento 

Opere strutturali
Nel caso in cui in vostro recupero del sottotetto contempli anche opere strutturali è indispensabile la figura dell’architetto o dell’ingegnere che dovrà stilare un vero e proprio progetto. Solo loro potranno esprimersi su quali siano gli elementi da inserire per l’accesso e la stabilità della vostra mansarda. 

Pareti e soffitto
Per trasformare il sottotetto in mansarda abitabile bisogna prevedere anche la lavorazione e la costruzione di pareti e soffitto. Quanto incidono questi elementi sulla spesa totale? I costi d’installazione per le pareti si aggirano attorno ai 300 – 500 euro, mentre quelli per installare il soffitto si aggirano sui 20.000 euro. Queste le opzioni per la ristrutturazione della mansarda:
 

Impianti

Fondamentale in fase di sopraelevazione del sottotetto dotarlo di impianto elettrico. Per questo tipo di lavoro è opportuno avvalersi di un elettricista qualificato per fare valutare il contatore dell’abitazione e determinare se sia possibile incrementare la potenza del carico elettrico. L’elettricista deciderà se è il caso di concentrare il cablaggio nella mansarda o installare un nuovo pannello elettrico, così da poter sostenere una maggiore potenza elettrica (costo medio da €100 a €150). 

Riscaldamento
Una mansarda che voglia essere abitabile non può prescindere dal riscaldamento e questo per essere chiamato tale deve poter fornire una temperatura minima di 20 gradi. Nella maggior parte dei casi un buon isolamento in fase di ristrutturazione è sufficiente per garantire una temperatura adeguata senza dover installare un nuovo riscaldamento altrimenti sarà necessario installare condizionatori (costo medio €300). Da una stima generale possiamo constatare comunque che il costo del sistema di riscaldamento per il recupero del sottotetto può andare da un minimo di 900 euro per canalizzazioni e ventole, fino a un massimo di 3.300 euro per una nuova caldaia.

Scale
La mansarda dovrà essere dotata di scale. Anche per questo tipo di lavoro sarà necessario rivolgersi a un professionista che conosca le normative del comune di residenza. Le scale costituiscono una voce di costo importante nel recupero del sottotetto perchè per renderlo abitabile si dovrà converite la classica botola o scala retrattile in una vera e propria scala stabile considerando di sacrificare dello spazio, sia nella zona sottostante che nella mansarda stessa.  Il costo per questo tipo di intervento potrebbe andare dai 2 mila ai €5 mila euro.

Pavimenti 
Quanto il costo della pavimentazione influisca sui prezzi dipende da che materiale scegliete.

Ecco alcuni esempi:

•    Pavimento in ceramica: 20 €/mq
•    Parquet: 40 €/mq
•    Moquette: 7 €/mq
•    Laminato: 25 €/mq

Illuminazione
L’illuminazione è un elemento imprescindibile per questo tipo di ristrutturazione. L’offerta in questo ambito è molto vasta, ecco alcuni esempi di costo:

•    Luci da incasso: Potrebbe costare da €50 fino a €200 per singola luce. 
•    Luci tradizionali da soffitto: Il costo va da €90 a €200
•    Luci da parete: Il loro costo va dai €90 a €250

Isolamento / coibentazione
Isolare il sottotetto è essenziale sia che lo si voglia trasformare in una vera e propria camera o meno. Intervenire sull’isolamento del tetto potrebbe farti risparmiare fino a €300 all’anno sulla spesa del riscaldamento. Si può optare per vari tipi d’isolamento dai fogli in feltro all’isolamento spray, da decidere con l’impresa a seconda del vostro budget.
 

Normativa di riferimento e leggi regionali per il recupero sottotetti

Prima di procedere con i lavori per trasformare lo spazio da sottotetto a mansarda è necessario rifarsi alla normativa di riferimento contemplando le leggi regionali per il recupero dei sottotetti. 
Un sottotetto per diventare una mansarda abitabile deve sottostare a precise norme nazionali, regionali e comunali.

Ecco le norme di riferimento e le dritte per creare una mansarda a regola d'arte:
Per quel che concerne le norme nazionali queste stabiliscono l’altezza minima abitabile (2,7 metri) e i rapporti aero-illuminanti minimi (1/8), ma bisogna sapere che ogni singola Regione italiana ha una legge specifica per il recupero dei sottotetti che prevede valori diversi sia delle altezze medie e minime (spesso anche inferiori per i locali di servizio) sia del rapporto aero-illuminante.

È possibile inoltre che ci siano eccezioni anche a livello comunale.
Prima di intraprendere qualsiasi lavoro di ristrutturazione di un sottotetto è bene interpellare l’ufficio tecnico comunale in merito ai parametri richiesti a livello regionale e sulle eventuali eccezioni a livello locale su altezze medie, minime e rapporto aero-illuminante.
 

Leggi e piani comunali (Piano regolatore o territoriale)
Nonostante l’impegno del Governo di creare in questi ultimi anni delle regole edilizie unificate a livello nazionale, permangono a livello locale delle particolarità che per un verso sono coerenti con le peculiarità ambientali e architettoniche italiane, dall’altro creano molte incongruenze fra comuni anche limitrofi.
Il primo step per rendere abitabile il sottotetto è verificare quindi il Piano Regolatore o strumento edilizio che regola le edificazioni.

Alcuni comuni richiedono ad esempio una superficie minima al di sotto della quale non si può convertire il sottotetto in una mansarda abitabile.

In altri comuni invece non è consentito creare con il sottotetto una nuova unità immobiliare (vendibile separatamente) ma è permesso solo usarlo come stanza in più dell’appartamento già esistente.
È importante considerare anche le leggi sulle linee vita e l’accesso in movimentazione: in alcune Regioni ci sono delle Leggi che obbligano a realizzare delle linee vita e di accesso e movimentazione in copertura. Laddove in auge, bisognerà installare delle finestre per tetti che consentano anche l’accesso alla copertura.

Come avere l’abitabilità del sottotetto

Una volta analizzate la legge regionale per il recupero dei sottotetti ed eventualmente la legge comunale, l’ultima cosa che ti resta da fare è rivolgerti ad un professionista per sapere come avere l’abitabilità del tuo sottotetto.

Per creare la tua mansarda da un sottotetto non abitabile devi verificare due cose:

•    Verificare che l’altezza media e minima del tuo sottotetto rispettano quelle richieste dalla legge della tua Regione. (se cosi non fosse verifica se è consentito fare dei lavori per elevare l’altezza del colmo del tetto. Se non ti è consentito elevare il colmo, in alternativa puoi creare un soppalco in legno. Per fare questo passaggio, bisogna prima di tutto demolire il solaio. Una volta effettuati i lavori di demolizione, sarà possibile creare un soppalco, in questo modo avrai a disposizione uno spazio molto più generoso). 

•    Verificare il rapporto aeroilluminante richiesto dalla tua Regione atto a garantire luce e ricambio d’aria sufficienti all’interno dei locali abitabili. (Non inferiore a 1/8 della superficie calpestabile). Se il tuo sottotetto non le rispetta vanno create delle finestre per tetto per aumentare il rapporto aeroilluminante.

•    Verificare la conformità dell’impianto termico, idrico ed elettrico e il rispetto della normativa acustica.

Solo dopo aver fatto queste verifiche potrai iniziare a progettare la mansarda dei tuoi sogni, scegliendo i materiali e le soluzioni che più ti ispirano. C’è un’ottima notizia: per i lavori di ristrutturazione del sottotetto puoi usufruire delle detrazioni fiscali del 50%, in 10 anni la paghi la metà!

Come scegliere la coibentazione sottotetto

La miglior soluzione per ridurre i consumi e aumentare la qualità dell’ambiente, è provvedere all’isolamento dell’involucro dell’abitazione. In particolare il tetto è la parte più importante da isolare e sapere come scegliere la migliore coibentazione del tuo sottotetto ti darà numerosi benefici.

Ecco di seguito i nostri consigli sui migliori isolanti termici per il tetto di una casa.

Nella scelta dell'isolante termico, consigliamo sempre di orientarsi su quelli derivati da materiali organici, poi su quelli ricavati da minerali naturali e solo come "ultima spiaggia" su quelli derivati dai combustibili fossili.
Gli isolanti naturali di tipo vegetale o animale sono la cellulosa, la fibra di legno, il sughero, la canapa, la lana di pecora, il lino, etc.

Gli isolanti naturali minerali sono invece la lana di vetro, la lana di roccia, la pomice, la perlite, la vermiculite espansa, l'argilla espansa, il vetro cellulare, la fibroceramica, etc. e infine gli isolanti di sintesi derivano dall'espansione di un polimero, si presentano a struttura cellulare e si usano sia sotto forma di pannelli rigidi che di schiume; caratterizzati da leggerezza e da bassa conducibilità termica, comprendono il polistirolo espanso (EPS), il poliuretano espanso (PUR), il polistirolo estruso (XPS), il PVC espanso, le resine fenoliche, etc. 

L'isolante termico può essere messo esternamente a un edificio (il cosiddetto "cappotto"), in cavità presenti nel muro perimetrale, oppure internamente all'edificio (tramite contropareti in cartongesso o controsoffittature).

L'isolamento esterno fa in modo che l'edificio mantenga più a lungo la propria temperatura, mentre quello interno risponde più rapidamente agli impianti di climatizzazione, ed è quindi ideale per le case vacanza o per le abitazioni che sono occupate solo per poche ore. 

Vi starete chiedendo quale sia il migliore isolante in assoluto, fermo restando che qualsiasi materiale che conduce poco il calore può essere un buon isolante, il miglior metodo per isolare è il “vuoto” o, in alternativa, del gas inerte. In ogni caso la scelta del miglior isolante dipende da diversi fattori

•    Quanta superficie è da isolare
•    Il tipo di accesso alla “zona lavori”
•    Lo spazio disponibile per l’isolamento
•    La disponibilità sul mercato e il suo prezzo

Per confrontare la capacità isolante dei più comuni materiali coibentanti utilizzati in edilizia può tornarvi utile la tabella sottostante.

Si considerano "isolanti termici" quei materiali con una conducibilità termica λ<0,14 W/mK.
 

Agevolazioni fiscali per il recupero del sottotetto

Buone notizie per chi sceglie di rendere abitabile la propria mansarda!

Fino al 31 dicembre 2020 sono previste delle agevolazioni fiscali per il recupero del sottotetto: la detrazione al 50% per la ristrutturazione, il bonus mobili per l'acquisto di arredi ed elettrodomestici e, in casi particolari, anche l’ecobonus.
Grazie alla proroga prevista dalla Legge di Stabilità, si può usufruire della detrazione del 50% per le spese sostenute in fase di ristrutturazione degli edifici, arredamento compreso.
Nella fattispecie l’agevolazione consiste in una detrazione dall’imposta lorda IRPEF pari al 50% delle spese per i lavori di ristrutturazione di edifici residenziali sostenuti entro il 31/12/2019. Il limite massimo di spesa consentito è pari a 96.000 euro (dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019) e la detrazione viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Ad esempio: se per ristrutturare la mansarda si spendono 80 mila euro, la detrazione IRPEF sarà sul 50% della spesa, quindi su 40 mila euro che verranno divisi in rate di 4 mila euro per 10 anni. 
Nella detrazione IRPEF del 50% per i lavori di ristrutturazione non sono detraibili soltanto le spese effettive dei lavori, ma anche tutta una serie di spese accessorie. 
Per rendere abitabile un sottotetto esistente è necessario un atto notarile con cui lo stesso sottotetto è dichiarato “pertinenza” dell’unità immobiliare principale, purché l’intervento non comporti l’aumento della volumetria originariamente dichiarata. Anche il costo sostenuto per la redazione di tale atto notarile è ammesso nella detrazione del 50% .